Cuando tomamos la decisión de alquilar una propiedad tenemos que evaluar todas las características del inmueble que necesitamos,  su entorno, todo esto  en base al estilo de vida que cada uno tiene.

El primer paso a definir es tener en claro qué zona elegimos para vivir y cuáles son los motivos que me llevan a esa decisión, ya sea, la cercanía al lugar del trabajo, a la casa de algún familiar, a la escuela de los niños, etc. Al mismo tiempo es importante evaluar los medios de transporte disponibles, la accesibilidad del lugar, analizar el tránsito en las calles sobro todo en horarios de mayor movimiento vehicular, observar si hay estacionamiento cerca y que sea accesible, ver si existen cerca de la vivienda lugares públicos con mucho ruido o movimiento, entre otras cosas.

Un tema no menor es tener en cuenta el acceso a la conectividad de Internet. Sobre todo teniendo en cuenta que en muchas zonas de Mendoza no existe acceso o variedad de oferta de empresas de telecomunicaciones debido a que la demanda ha saturado la disponibilidad. Por lo tanto sugerimos analizar esta situación.

Podrá parecer algo obvio pero lo recordamos ya que es importante: un kiosco, un supermercado, una farmacia, una verdulería y una carnicería cerca hacen nuestra vida diaria mucho más sencilla.

Y recuerden que en cualquier caso es posible consultar o conversar con algún vecino ante cualquier duda que surja acerca del lugar.



Existen dos maneras de resolver un contrato de alquiler. En el momento de vencimiento del contrato o bien por resolución anticipada.

En ambos casos hay que considerar que el inmueble debe ser entregado en las mismas condiciones en las que se recibió según lo pactado en el contrato, con los servicios cancelados presentando los certificados de libre deuda en cada caso.

En el caso de que finalice por resolución anticipada es posible hacerlo a partir de los seis meses de iniciado el contrato. En este caso es necesario emitiruna comunicación fehaciente y abonar una multa por indemnización que equivale a un mes y medio de alquiler si se toma la decisión durante el primer año del contrato y a un mes de alquiler si se decide finalizar el contrato durante el segundo año de locación.

Es importante y necesario firmar un recibo de entrega de llaves con la conformidad de la parte locadora y la parte locataria.

Sugerimos también, aunque el Código Civil hoy no lo exige, acordar entre las partes un plazo mínimo de aviso antes de rescindir el contrato, siempre de manera fehaciente.



El nuevo Código Civil establece que “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero”. Un contrato entonces es el acuerdo entre dos o más personas, en el que se delimitan responsabilidades y obligaciones que se aplican tanto al Locador como a la parte Locataria. En este sentido y con respecto al Contrato de locación sugerimos acceder al mismo antes de firmarlo para poder leerlo, analizarlo y revisar que todo lo acordado esté redactado de la manera pactada y así ante cualquier modificación poder solicitarla con antelación.

Aunque todas las cláusulas de un Contrato son sumamente importantes, sugerimos detenernos en la siguiente información con mayor atención:

-Datos personales: Nombre completo, número de DNI, domicilios fijados para el contrato.
-Plazos: Que esté detallado lo acordado, ya sean dos años o más dependiendo lo pactado, aclarando fecha de inicio completa y finalización del mismo.
-Montos: Verificar los montos acordados, entre ellos, el monto total del contrato, y los importes establecidos de acuerdo al incremento.
-Mantenimiento del Inmueble:

Obligaciones del Locador según el Nuevo Código Civil

Artículo Nro. 1200: “Entregar la cosa. El Locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto defectos que el Locatario conoció o pudo haber conocido.”

Artículo Nro. 1201: “Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El Locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.”

Obligaciones del Locatario según el Nuevo Código Civil

Artículo Nro 1206: “Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien haga sus veces. Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por acción del locador o sus dependientes; asimismo responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito.”

Artículo Nro 1207: "Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, ellocatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo."


Teniendo en cuenta esto artículos del Código Civil , es importante apelar al uso del sentido común al momento de acordar un Contrato. Es importante entonces, que este tema quede lo más claro posible para ambas partes . Aquí también se incluye la pintura. Si el propietario lo entrega pintado la devolución por parte del inquilino al momento de entregar el inmueble será en las mismas condiciones en las que lo recibió, es decir recién pintado y con la misma calidad de pintura con la que se entregó.

En cuanto a la rescisión del contrato el Nuevo Código Civil establece lo siguiente:

Artículo Nro. 1221 -Resolución anticipada: “El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso (…)“

En este caso también es importante acordar entre las partes aunque el Código Civil hoy no lo exige, un plazo mínimo de aviso antes de rescindir, siempre de manera fehaciente.-

 

 



Cuando se inicia la búsqueda de una vivienda para alquilar, es importante tener en cuenta los requisitos que se solicitan.

Ya sea que el alquiler se efectúe a través de un Corredor Inmobiliario Matriculado que actúa como intermediario, o en contacto directo con el propietario, en ambos casos, los requisitos generales que se piden son los siguientes:

  • Que el solicitante tenga bono de sueldo con una antigüedad mayor a un año. En el momento de presentar los papeles para la carpeta de antecedentes, tendrá que contar con copia de los tres últimos bonos de sueldo y copia de su DNI.

  • Con respecto a los garantes existen dos posibilidades: solicitar dos garantes con bono de sueldo con un año de antigüedad mínima, presentando copia del DNI, copia de los tres últimos bonos de sueldo y copia del comprobante de un servicio que llegue al domicilio (luz, gas, teléfono, etc) para verificar el  mismo. Otra opción sugerida es solicitar un garante con bono de sueldo con un año de antigüedad mínima y copia del DNI, un garante propietario acompañando con la copia de la escritura y copia del DNI. Dicho inmueble no tiene que estar embargado, hipotecado o afectado como bien de familia. Tanto el solicitante como los garantes no tienen que estar inhibidos (significa que no pueden firmar ningún contrato de alquiler o venta, etc).

En relación al pago, el artículo 1196 del Nuevo Código Civil establece que si la propiedad se alquila con destino a vivienda no puede reclamarse "el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes" ni "depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación" como así tampoco "el pago de valor llave". Esto es, para el caso de haber firmado un contrato de dos años. Aquí corresponde como máximo un mes de pago por adelantado más otros dos meses en concepto de depósito. Debe abonar también los honorarios correspondientes al Corredor Inmobiliario, equivalente al valor de un mes de alquiler o como máximo al 4,1 % del monto total del Contrato en el caso de que la acción se lleve a cabo a través de Inmobiliaria. Y por último tener en cuenta el gasto de sellado que es soportado por partes iguales entre propietario y solicitante. Todos estos importes deben ser abonados al momento de la firma del Contrato de Locación.